Yksi ylimääräinen siivousminuutti voi maksaa rakennuksessa yli puoli miljoonaa euroa

Rakennuksen näyttävä yksityiskohta voi näyttää suunnittelupöydällä pieneltä valinnalta, mutta aiheuttaa siivoojille päivittäin ylimääräistä työtä. Uusi opas muistuttaa, että puhdistettavuus, huollettavuus ja robottien vaatima tila pitäisi ratkaista jo ennen rakentamista.

Upouudessakin rakennuksessa voi olla ratkaisuja, jotka tekevät siivouksesta tarpeettoman hidasta. Korkea lasipinta vaatii nostimen, kalusteiden alle ei mahdu moppi tai siivousrobotti ja likaa keräävät rakenteet on puhdistettava käsin.

Yksittäinen työvaihe voi viedä vain minuutin tavallista enemmän. Kun sama toistuu kymmenissä tai sadoissa tiloissa lähes jokaisena työpäivänä, pienestä suunnitteluvirheestä muodostuu huomattava elinkaarikustannus.

Puhtausala ry:n julkaisemassa kirjoituksessa toiminnanjohtaja Sari Mattila nostaa esiin järjestön ja Sisäilmayhdistys ry:n uuden Ylläpidettävyys rakennusten suunnittelussa -oppaan. Sen on toimittanut ja käsikirjoittanut pitkään puhtaus- ja kiinteistöalan kysymysten parissa työskennellyt Tarja Andersson.

Oppaan lähtökohtana on, ettei rakennuksen ylläpitoa pitäisi käsitellä vasta sen jälkeen, kun arkkitehtoniset, tekniset ja taloudelliset ratkaisut on jo päätetty. Siivouksen ja kiinteistönhoidon asiantuntijoiden pitäisi osallistua suunnitteluun alusta lähtien.

Yksi minuutti muuttuu 520 työtunniksi

Oppaassa esitetään laskelma rakennuksesta, jossa on 120 säännöllisesti siivottavaa tilaa. Jos jokaisen tilan siivoamiseen kuluu huonon suunnitteluratkaisun vuoksi yksi ylimääräinen minuutti päivässä, lisätyötä kertyy kaksi tuntia päivässä.

Kun vuodessa lasketaan olevan 260 työpäivää, ylimääräistä työtä syntyy 520 tuntia. Oppaassa käytetyllä 35 euron kokonaistyökustannuksella tämä merkitsee noin 18 200 euroa vuodessa.

Kolmenkymmenen vuoden aikana laskennallinen kustannus kohoaa 546 000 euroon.

Kyse on havainnollistavasta esimerkistä, ei yksittäistä rakennusta koskevasta kustannusennusteesta. Laskelma olettaa työmäärän ja tuntikustannuksen pysyvän samoina koko tarkastelujakson ajan, eikä siinä huomioida esimerkiksi rahan aika-arvoa tai hintojen muutoksia.

Esimerkki osoittaa silti, kuinka voimakkaasti päivittäin toistuva pieni työvaihe kertautuu. Kalliimpi mutta helposti puhdistettava ratkaisu voi tulla rakennuksen koko käyttöiän aikana halvemmaksi kuin halpa rakenne, joka lisää käsityötä joka päivä.

Suuri osa kustannuksista ratkaistaan jo suunnittelussa

Oppaan mukaan suunnittelu- ja rakennusvaiheessa ratkaistaan jopa 70 prosenttia kiinteistön elinkaarikustannuksista. Rakentamisen alkuinvestointi muodostaa tyypillisesti vain noin 20–30 prosenttia kokonaisuudesta, kun käyttöön ja ylläpitoon voi kulua 70–80 prosenttia.

Julkisissa rakennuksissa kiinteistönhoito- ja ylläpitopalvelut muodostavat oppaan mukaan tavallisesti 45–55 prosenttia käytön aikaisista kustannuksista. Siivous on lisäksi työvoimavaltainen palvelu, jossa henkilöstökulujen osuus voi olla 70–90 prosenttia kokonaiskustannuksista.

Tämän vuoksi pienetkin muutokset työn sujuvuudessa näkyvät nopeasti euroina. Jos työ joudutaan tekemään käsin koneen sijaan tai siivousvälineitä kuljetetaan pitkiä matkoja, kustannus toistuu vuodesta toiseen.

Sari Mattila tiivistää asian kirjoituksessaan: ”Suunnitteluratkaisuilla on aina hintalappu.”

Siivoojan näkemys kysytään usein liian myöhään

Rakennushankkeessa suunnitteluun osallistuvat tilaajat, arkkitehdit, rakennuttajat ja eri teknisten alojen asiantuntijat. Tulevien tilankäyttäjien tarpeita voidaan selvittää tarkasti, mutta rakennusta päivittäin ylläpitävien työntekijöiden näkökulma jää helposti taka-alalle.

Puhtausalan ammattilainen voi tunnistaa piirustuksesta ongelman, joka ei ole muille ilmeinen. Kalusteiden väli voi olla liian kapea siivouskoneelle, vesipiste sijaita väärässä kerroksessa tai pintamateriaali vaatia käyttökohteeseen nähden liian työlästä puhdistusmenetelmää.

Jos ongelma havaitaan vasta rakennuksen valmistuessa, korjaaminen voi olla kallista tai mahdotonta. Työntekijät joutuvat silloin mukauttamaan työmenetelmänsä rakennuksen puutteisiin vuosikymmenten ajan.

Tarja Anderssonin viesti oppaassa on suorasukainen: ”Suunnittelupöytiin on suorastaan tungettava mukaan.”

Kalusteiden alle on päästävä ilman käsityötä

Kalusteiden jalat, ahtaat välit ja lattiaan kiinnitetyt rakenteet voivat estää koneellisen siivouksen. Puhdistaminen hidastuu, jos työntekijän täytyy siirtää tavaroita, kumartua hankaliin asentoihin tai vaihtaa jatkuvasti pienempään työvälineeseen.

Oppaassa suositellaan kiinnittämään kiinteitä kalusteita ensisijaisesti seinään. Kalusteen alle pitäisi jäädä vähintään 300 millimetriä vapaata korkeutta, jotta siivouskone tai robotti pääsee kulkemaan sen alta.

Vaihtoehtoisesti kaluste voidaan asentaa yhtenäiselle sokkelille, joka estää lian kertymisen alle. Irtokalusteiden pitäisi puolestaan olla kevyitä, helposti siirrettäviä tai pyörillä varustettuja.

Kyse ei ole vain nopeudesta. Vaikeasti saavutettavat kohdat lisäävät kumartumista, kurottamista ja käsin tehtävää työtä. Hyvä suunnittelu parantaa siten myös ergonomiaa ja voi vähentää työn fyysistä kuormitusta.

Näyttävä pinta voi vaatia nostimen

Korkeat lasiseinät, lasikatot, syvennykset ja pölyä keräävät vaakapinnat voivat näyttää rakennuksessa vaikuttavilta. Niiden puhdistaminen saattaa kuitenkin edellyttää nostinta, erillisiä turvajärjestelyjä tai tilojen sulkemista.

Turvallinen puhdistusreitti pitäisi ratkaista jo suunnittelussa. Jos korkeaa pintaa ei voida välttää, sen äärelle tarvitaan sopiva huoltoreitti tai mahdollisuus käyttää nostinta vaarantamatta rakennuksen käyttäjiä.

Myös materiaalin käyttökohde vaikuttaa ylläpitokustannukseen. Herkästi tahriintuva tai kosteutta huonosti kestävä pinta voi olla väärä valinta tilaan, jossa liikutaan ulkojalkineissa tai jossa hygieniavaatimus on korkea.

Hyvin suunniteltu materiaali kestää tilassa tarvittavia puhdistusmenetelmiä ja -aineita. Pinnan pitäisi olla myös korjattavissa tai osittain vaihdettavissa ilman laajaa purkutyötä.

Robotti tarvitsee muutakin kuin vapaan lattian

Siivousrobottien ja koneiden käyttöä ei voida ratkaista pelkästään hankkimalla laitteet valmiiseen rakennukseen. Rakennuksen ovien, käytävien, hissien, kynnysten ja luiskien pitää mahdollistaa niiden liikkuminen.

Oppaassa suositellaan vähintään metrin levyisiä työreittejä yhdistelmäkoneiden ja robottien turvallista käyttöä varten. Kynnysten pitäisi olla mahdollisimman matalia tai viistettyjä, eikä käytäville pitäisi suunnitella ahtaita koloja, jotka pakottavat käsin tehtävään siivoukseen.

Myös luiskien kaltevuudella on merkitystä. Siivousrobotit eivät välttämättä pysty etenemään yhtä jyrkissä kohdissa kuin vetomoottorilla varustetut suuremmat koneet.

Ovien ja hissien mitoituksessa on huomioitava rakennuksessa käytettävien koneiden koko. Automaattisesti avautuvat tai siivouksen ajaksi auki jäävät ovet voivat vähentää manuaalista työtä.

Lataus ja veden vaihtaminen vievät aikaa

Robotti ei työskentele täysin itsenäisesti, jos sen lataus, puhdistus, vedenvaihto ja siirtäminen vaativat työntekijältä pitkiä kävelymatkoja.

Oppaan mukaan suuriin ja monikerroksisiin rakennuksiin tarvitaan pääasiallisen siivouskeskuksen lisäksi kerros- tai aluekohtaisia siivoustiloja. Niissä voidaan ladata ja huoltaa koneita sekä säilyttää siivousvaunuja työpäivän aikana.

Jos kaikki huolto keskitetään yhteen kaukana sijaitsevaan tilaan, koneiden siirtämiseen, vesitäyttöihin ja likaveden tyhjentämiseen kuluu enemmän työaikaa. Tällöin robotiikan tavoiteltu säästö voi jäädä osittain toteutumatta.

Siivouskeskusta ei siten pitäisi nähdä helposti pienennettävänä varastona. Se on työtila, jossa pestään, huolletaan, ladataan ja säilytetään päivittäisessä puhtaanapidossa tarvittavia välineitä.

Pistorasian sijaintikin vaikuttaa työpäivään

Ylläpidettävyyteen vaikuttavat myös pieniltä näyttävät tekniset ratkaisut. Oppaassa suositellaan sijoittamaan siivouskoneille tarkoitettuja maadoitettuja pistorasioita noin 8–10 metrin välein.

Riittävä määrä pistorasioita vähentää jatkojohtojen tarvetta. Samalla pienenevät kompastumisriski ja aika, joka kuluu johdon siirtämiseen tai vapaan sähköpisteen etsimiseen.

Pistorasioiden pitäisi olla selvästi merkittyjä ja ergonomisella korkeudella. Myös valaistuksen on oltava riittävä silloin, kun siivous tehdään rakennuksen varsinaisten käyttöaikojen ulkopuolella.

Putkien, johtojen ja muiden teknisten rakenteiden sijoittelu vaikuttaa puolestaan siihen, syntyykö lattian rajaan esteitä tai pölyä kerääviä pintoja.

Sisäänkäynti ratkaisee suuren osan sisälle kulkeutuvasta liasta

Oppaan mukaan arviolta 70–80 prosenttia sisätiloihin päätyvästä liasta kulkeutuu rakennukseen ulkoalueilta ihmisten mukana.

Sisäänkäyntien, kulkureittien ja mattoalueiden suunnittelu vaikuttaa siksi suoraan sisätilojen siivoustarpeeseen. Riittävän pitkät likaa ja kosteutta sitovat mattovyöhykkeet vähentävät hiekan, veden ja lumen leviämistä pidemmälle rakennukseen.

Ulkoalueiden pintojen pitäisi kestää koneellista kunnossapitoa ja ohjata ihmiset selkeitä reittejä pitkin sisäänkäynneille. Talvella huonosti suunnitellut kulkualueet voivat lisätä sekä sisälle kulkeutuvaa likaa että liukastumisriskiä.

Siivouksen kustannuksiin voidaan siis vaikuttaa jo ennen ulko-ovea.

Hyvä puhdistettavuus vaikuttaa myös sisäilmaan

Ylläpidettävyys ei ole ainoastaan taloudellinen kysymys. Vaikeasti puhdistettaviin koloihin, yläpintoihin ja kalusteiden alle voi kertyä pölyä ja muuta likaa, jota ei saada poistettua tavallisessa ylläpitosiivouksessa.

Puhtaus vaikuttaa tilojen viihtyisyyteen, hygieniaan ja sisäympäristön laatuun. Merkitys korostuu esimerkiksi päiväkodeissa, kouluissa, terveydenhuollon tiloissa ja ammattikeittiöissä, joissa käyttötarkoitus asettaa puhtaudelle erityisiä vaatimuksia.

Materiaalien ja rakenteiden pitää mahdollistaa tilan vaatima puhdistustaso. Samalla ilmanvaihdon, valaisimien ja muiden teknisten järjestelmien pitää olla turvallisesti saavutettavissa huoltoa ja puhdistusta varten.

Säästö rakennusvaiheessa voi muuttua pysyväksi kuluksi

Rakennushankkeessa tilatehokkuus ja investointikustannukset ovat väistämättä tärkeitä. Siivoustilojen pienentäminen, pistorasioiden vähentäminen tai edullisemman pintamateriaalin valitseminen voi näyttää budjetissa välittömältä säästöltä.

Säästö voi kuitenkin siirtää kustannuksen tuleville käyttäjille ja ylläpidolle. Jos työntekijä joutuu hakemaan vettä toisesta kerroksesta tai puhdistamaan koneelle mahdottoman rakenteen käsin, kustannus syntyy uudelleen jokaisena käyttövuotena.

Rakennuksen suunnittelussa pitäisi siksi tarkastella hankintahinnan lisäksi koko suunniteltua käyttöikää. Työmäärämitoituksella voidaan vertailla vaihtoehtojen vaikutusta henkilöstötarpeeseen ja vuosikustannuksiin jo ennen lopullisia päätöksiä.

Rakennus suunnitellaan myös sitä ylläpitäville ihmisille

Rakennuksen käyttäjiä eivät ole vain siellä opiskelevat, työskentelevät, asioivat tai asuvat ihmiset. Käyttäjiin kuuluvat myös siivoojat, kiinteistönhoitajat ja teknisten järjestelmien huoltajat, jotka pitävät tilat toimintakunnossa.

Uuden oppaan keskeinen viesti on, että näiden ammattilaisten työn edellytykset syntyvät jo tarveselvityksessä ja ensimmäisissä suunnitelmissa.

Helposti puhdistettava rakennus voi säästää rahaa, tukea robotiikan käyttöä ja vähentää työn fyysistä kuormitusta. Samalla puhtaustaso voidaan säilyttää ilman, että säästöjä joudutaan myöhemmin hakemaan henkilöstöstä tai työn laadusta.

Yksittäinen minuutti ei kuulosta suurelta investoinnilta. Koko rakennuksessa päivittäin toistuvana se voi kuitenkin olla yksi suunnittelun kalleimmista yksityiskohdista.