Asunto Helsingissä, Porissa vai Kotkassa? Asuntosijoittajaa, joka on valinnut tietyn maantieteellisen sijainnin tai tietyn asuntotyypin omaan salkkuunsa tuomaan parhainta mahdollista sijoitetun pääoman tuottoa, voi uuden tutkimuksen mukaan odottaa yllätys.

Josephine Dufitinema on tarkastellut Vaasan yliopistoon tehdyssä väitöstutkimuksessa 45 kaupunkia ja niiden lähialuetta. Hän havaitsi, että yli puolessa tarkastelluista kaupungeista ja alueista ilmenee suurempien hintavaihteluiden jaksoja kaikissa kolmessa tutkitussa asuntotyypissä: yksiöissä, kaksioissa ja yli kolmen huoneen asunnoissa.

Näitä suurempia hinnanvaihteluita havaittiin sekä tiheästi asutuilla alueilla, kuten Helsingissä, että harvemmin asutuissa kaupungeissa, kuten Kotkassa.

– Tulokset korostavat riskiä, joka liittyy asuntosalkun keskittämiseen liian kapeille maantieteellisille alueille, esimerkiksi Helsinkiin, kuten monet sijoittajat tekevät. Salkun hajauttaminen eri puolille Suomea tai eri asuntotyyppeihin voi pienentää riskiä, muistuttaa perjantaina 10. syyskuuta tilastotieteen alalta väittelevä Dufitinema.

Osassa tarkastelluista alueista asuntohinnat pysyivät vakaampina. Näitä olivat Oulun, Lahden ja Joensuun lähialueet kaikissa kolmessa asuntoluokassa, sekä Vaasan ja Tampereen lähialueet yksiössä ja kaksioissa. Dufitineman mukaan yksi mahdollinen syy tähän voi olla se, että näiden kaupunkien lähialueiden asuntomarkkinat ovat passiivisempia ja sitä kautta hintojen vaihtelu niillä on pienempää.

Nykyisessä matalien korkojen ja korkeiden osakekurssien ympäristössä sijoittajat etsivät uusia kohteita.

– Niistä asuntomarkkinat, ja kiinteistöt ylipäätään, ovat olleet viime aikoina erityisen kiinnostavia, Dufitinema sanoo.

Vuonna 2020 asuntosijoitukset kasvoivat yhdeksän prosenttia. Asunnot muodostivat 32 prosenttia kiinteistösijoitusmarkkinoista. Suomalaista 46 prosenttia asui kerrostaloasunnoissa vuoden 2018 tilastojen mukaan. Ne olivatkin yhä houkuttelevampia sijoituskohteita suomalaisilla asuntomarkkinoilla.

Dufitineman mukaan asuntosijoittajien suosikkilistan kärjessä olevilla alueilla, eli Helsingissä, Tampereella ja Turussa, asuntojen hintojen nousu olisi jatkumassa edelleen voimakkaana kaikissa asuntotyypeissä. Tämä johtuu väestönkasvusta, talouskehityksestä ja asuntokaupan aktiivisuudesta. Muita asuntojen hintojen voimakkaan kasvun alueita erityisesti pienissä asunnoissa ovat Lahden ja Kuopion lähialueet.

Harvemmin asutuilla alueilla Hämeenlinnassa, Lappeenrannassa, Porissa, Seinäjoella ja Kotkassa suurempien asuntojen hintojen ennustetaan laskevan. Tämä johtuu näiden asuntotyyppien vähäisestä tai jopa heikosta kysynnästä muihin asuntotyyppeihin verrattuna. Suomessa kaupungistuminen ja kotitalouksien keskimääräisen koon jatkuva lasku lisäävät kysyntää pienille ja hyvällä sijainnilla oleville asunnoille. Siksi yli kolmen huoneen asuntojen suosio on vähentynyt, mikä on näkynyt näiden asuntojen hintojen laskuna etenkin harvemmin asutuilla alueilla.

– Asuntomarkkinoiden on havaittu olevan hyvä indikaattori maan talouden ennustamisessa. Asuntojen hintaliikkeet voivat antaa päätöksentekijöille tietoa talouden yleisestä kehityksestä ja tukea siten poliittisten päätösten suunnittelua, Dufitinema huomauttaa.

Ennustemalleja asuntomarkkinoille

Dufitineman väitöskirjassa tutkittiin asuntojen hintojen volatiilisuuden aikariippuvuutta ja mallinnettiin hintasarjojen generointiprosessi, jota voidaan hyödyntää parhaiden ennusteiden tuottamisen tukena.

Tutkimuksissa verrattiin autoregressiivisen liukuvan keskiarvon mallien ja fraktionaalisesti integroituneiden ARMA-mallien ennusteominaisuuksia alueilla, joissa asuntojen hintojen volatiilisuus osoittautuu vakioksi. Lisäksi verrattiin yleistettyä autoregressiivistä ehdollista heteroskedastisuusmallia ja stokastisen volatiliteetin mallia alueilla, joissa volatiilisuus osoittautuu ajasta riippuvaiseksi. Tutkimuksen tarkoituksena oli myös esittää näkemys Suomen asuntomarkkinoiden tulevaisuudenkuvasta.